次に、任意売却のメリットを解説します。

1.競売よりも高く売れる

競売で不動産を売却する場合、通常の市場相場よりも大幅に低い価格になることが一般的です。一般的には、市場価格の5割から7割程度になることが多いです。

この価格の低さは、いくつかの理由によるものです。まず、買主が物件を購入する前に内覧することが難しい場合があります。また、競売物件の情報が公開されてから入札が開始されるまでの時間が短いため、買主が情報を入手し、準備を整える時間が限られています。さらに、現所有者が立ち退きを拒否する場合、買主は自ら交渉しなければならないこともあります。

このような理由から、競売では物件が安い価格で売却される傾向があります。一方、任意売却では通常の不動産の売買と同様に、不動産会社の仲介を通じて物件が売却されます。そのため、市場相場と同等の価格で売却されることが一般的です。

2.住宅ローンの残債を分割返済できる

通常の売却では、住宅ローンの残債を一括返済しなければ、金融機関は抵当権を解除してくれません。しかし、金融機関は任意売却を行う人に対して、一括返済を求めることは無謀というのも理解しています。

そのため、返済が滞る状況を防ぐために、金融機関は返済額を適切に設定し、分割返済を可能にすることもあります。

ただし、滞納が続いた場合、金融機関は「住宅ローンを返済する意思がない」と判断し、一括返済を求めることがあります。督促の連絡が何度も無視されたり、対応されなかったりした場合、競売の対象となる可能性があることに注意が必要です。

3.売却費用を抑えられる可能性がある

任意売却では、債権者の同意を得て、売却代金の一部を経費や清算費用に充てることができる場合があります。

物件の任意売却を検討する人々は、通常現金が十分でないことが多いです。引っ越し費用や税金の支払いなど、必要な支出をまかなえないこともよくあります。任意売却では、債権者の同意を得て、売却代金の一部をこれらの費用に充てることができる場合があります。

一方、競売では売却代金は裁判所に管理され、全額が債権者に支払われます。引っ越しやその他の必要な出費がある場合、自分で資金を用意する必要があります。

4.引き渡し日を調整できる

競売では、強制退去日が定められ、その日までに物件を退去する必要があります。一方、任意売却では、売主や金融機関との交渉によって、より柔軟な引き渡し日を設定することが可能です。これにより、売主や買主の都合に合わせて引き渡し日を調整することができます。

5.近隣住民に知らずに売却できる

競売では、裁判所の競売情報などを通じて売主の情報が公開されますが、任意売却では不動産会社と相談して広告公開範囲を決定できます。

そのため、売主はプライバシーを守りつつ物件を売却できます。特定の条件下でのみ物件情報を公開することも可能であり、近隣住民に知られずに売却を進めることができます。

リノベ物件の買い方は主に2つ。リノベ済物件を購入するか、中古物件を購入してからリノベするか。それぞれの特徴をみていきましょう。

1.『リノベ済物件』を購入する

リノベ済物件を購入する場合は、すぐに快適な生活を始めたい方やリスクを避けたい方、リノベーションの内容に強いこだわりがない方に適しています。

この方法のメリットデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

・即入居できる

リノベーションが完了しているため、すぐに入居することができます。手間や時間をかけずに新しい住居で生活を始めることができます。

・手間や時間がかからない

リノベーションの工程やコストを自分で管理する必要がないため、リスクが軽減されます。予期せぬトラブルや追加費用の心配が少なくなります。

・価格が明確なので資産計画を立てやすい

物件価格にはリノベ費用も含まれているため、資金計画が立てやすいというメリットもあります。追加費用が発生することはほとんどないので建売住宅などの完成物件を購入する感覚と同じです。

【デメリット】

・価格が高い

リノベーションが施された物件は一般に価格が高めに設定されていますが、手間や時間の節約を考慮するとコストパフォーマンスは高いと言えます。

・シンプルなデザインが多い

リノベーションにはさまざまなスタイルがありますが、リノベ済物件は万人受けしやすいシンプルなデザインであることが多いです。個性的なリノベを求める方には物足りないかもしれません。

2.『買ってからリノベ』する

中古物件を購入してからリノベをする方法です。中古物件購入、リノベーション、住宅ローン、この3つをこなしていかなくてはならないため、プロセスが多いですが、時間や手間をかけてでも理想の家づくりをしたい方には適しています。

この方法のメリットデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

・自由度が高い

中古住宅を購入し、その後のリノベーションによって、自分の好みやニーズに合った家を実現できます。

・家づくりのプロセスが見える

リノベーションの工程やデザインに参加できるため、家づくりのプロセスを楽しむことができます。

【デメリット】

・予期せぬ問題が発生するリスクがある

中古物件を購入しリノベーションする場合、予期せぬ問題が発生するリスクがあります。建物の構造や設備の劣化、補修や改修が必要な箇所などに対処する必要があります。

・すぐに入居できない

中古物件のリノベーションには時間がかかる場合があります。設計や工事の準備、実際の工事、そして引っ越し準備など、複数の段階を経るため、入居までの期間が長くなる可能性があります。

・手間や時間がかかる

物件購入とリノベーションを別々の会社に依頼したい場合、注文住宅なみに手間がかかります。なぜなら、物件探し、リノベーション、住宅ローン、この3つをこなしていかなくてはならないからです。大変な思いをしたからこそ、自分好みの家を手にした達成感はあるかと思いますので、デメリットとも言い難いですが、家づくりに手間をかけたくない方には負担になるでしょう。

次に、よくある家が売れない原因をいくつか挙げていきます。

1.家そのものに問題がある

築年数や立地、日当たりなど、物件の条件は売却に大きな影響を及ぼします。立地や周辺環境は不動産取引において重要な要素です。たとえば、交通の便が悪かったり、バスの本数が少なかったり、治安が悪い地域では、購入希望者が集まりにくい傾向があります。

さらに、内装や外観が劣化していたり、汚れていたり、手入れが行き届いていないと、物件が魅力的でないと見なされることがあります。同じ地域に状態の良い物件がある場合、買い手は魅力的な物件を選びたいと考えるでしょう。劣悪な状態の物件は競合物件と比較して不利になり、競争力が低下します。劣化がひどい部分だけでもリフォームをして、少しでも物件の良さをアピールしましょう。

2.売り出し価格が適正ではない

購買希望者は複数の物件を比較して検討します。相場を把握しているため、過剰な価格設定は他の物件と比較した際に選択肢から外れる可能性が高まります。逆に価格が安すぎる場合も、品質に対する疑問が生じ、購買希望者の興味を引き付けることができません。

中には、高い価格から段階的に価格を下げる戦略を取る方もいらっしゃいますが、実際にはこの方法が成功するケースはまれです。迅速な売却を望むのであれば、最初から適正価格を設定することが重要です。

3.物件の問い合わせや内覧希望者が少ない

適切な広告や宣伝が行われていない場合、物件が見過ごされる可能性があります。オンラインやオフラインの広告、不動産ポータルサイトやSNSなどを活用して、物件の情報を広くアピールすることが重要です。

売却をするなら集客力がある不動産会社を選ぶことをおすすめします。集客力は、販売活動の要です。物件情報の広告範囲が狭い不動産会社よりも、幅広い媒体で情報を発信する会社を選びましょう。不動産ポータルサイトやSNS広告、店頭展示、チラシなど、多角的なアプローチが購買希望者の注意を引く助けになります。

売り時を見逃さないためには、家の売却タイミングを見極めることが不可欠です。特に悩まれるのが「今、売却しても大丈夫なのか？」という疑問。この章では、家が売れやすいタイミングを解説します。

1.成約件数が多いのは3月

賃貸繁忙期は1～3月と言われていますが、売買においては季節よりも需要の変動が少ない傾向があります。

しかし、春は入学シーズンで引っ越しを考える人が多いため、12月後半～1月に物件を出すことが効果的です。この時期にPRを施すことで、早期に高値での売却が期待できます。

2.マンションと築15年以内の一戸建ては早めに売る

一戸建ては築10年、マンションは築15年を境に購入需要が急激に減少します。これは、物件が古くなるにつれてメンテナンスやリフォームの必要性が高まり、それに伴って購入に対するハードルが上がるためです。

特にマンションは新築時のプレミア感が強く影響します。築浅であればあるほど、その新しさと良好な状態が需要を高め、高値での売却を容易にします。築15年以内の一戸建ても、早めに売却を検討することで市場での競争力を保ちます。

以下は、築年数ごとのマンションと一戸建ての資産価値と需要についてのまとめたものです。マンションや築15年以内の一戸建てを所有している場合は、築浅の状態を活かし、早い段階で売却を検討すると良いでしょう。

マンションの場合

一戸建ての場合

3.不動産価格が高騰している時に売る

一般社団法人不動産協会「不動産関連データ」によれば、首都圏のマンション価格は2022年に6,288万円となり、前年比で0.4％上昇しました。2018年の平均価格から見ても、5年間で7.1％の上昇があります。

特に注目すべきなのは、2021年時点で既に1990年の不動産価格バブル期を上回っているという点です。ただし、現在の値上がりは急激なバブルとは言えないため、1990年代のような急激な価格の下落は予測しづらい状況です。

このような背景から、不動産価格が高騰している時期は、売却時に高い価格で取引できる可能性が高まります。購入希望者が増加し、需要が高まる中で売却を検討することで、良い条件での取引が期待できます。しかし、市況は変動するため、慎重な計画と柔軟な対応が求められます。

売却活動の流れは、主に以下の8ステップです。

1.物件の相場を調べる

売却活動を始める前に、自分の物件がいくらで売られているのか相場を調べておきましょう。相場を調べるには、「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」で調べる方法があります。

・レインズマーケットインフォメーションで調べる

レインズマーケットインフォメーションは、公益財団法人不動産流通機構が運営している全国の不動産取引情報を閲覧できるサイトです。通常の「レインズ」とは異なり、不動産会社に限らず一般の方も利用可能です。ただし、具体的な不動産取引の詳細情報は表示されず、成約時期や築年数などの詳細は伏せられています。利用者は以下の項目を調べることができます。

・土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムは、国土交通省が管理している不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格が閲覧できるサイトです。このサイトも、レインズマーケットインフォメーションと同じく、一般の方でも利用可能ですが、物件の詳細情報は非表示となっています。

掲載されている物件の内容には、「所在地」「最寄駅」「取引総額」「坪単価」「面積」などが含まれています。ただし、物件の所在地に関しては、町名までしか表示されません。

2.査定依頼をする

不動産会社の査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があります。

それぞれの特徴は以下のとおりです。

簡易査定…実際に不動産を見ずに、物件概要などから簡易的に査定する方法。

訪問査定…実際に不動産を見て査定する方法。

簡易査定は手軽で結果が素早く出ますが、訪問査定に比べて査定価格の正確性には限りがあります。一方、訪問査定は時間がかかる（1～2日後、最大でも1週間以内）ものの、より詳細かつ正確な査定が期待できます。

3.媒介契約を結ぶ

売却を仲介してもらいたい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

・一般媒介契約

一般媒介は、不動産取引において売主が複数の不動産会社に同時に物件の仲介を委託する契約形態を指します。複数の不動産会社による同時仲介が可能であり、販売活動の競争を生む一方で、不動産会社側から見ると、「他社で成約してしまう可能性があるため売却活動に熱が入りにくい」という心理も存在します。

・専任媒介契約

特定の不動産会社にのみ売却の仲介を依頼する契約形態です。他の不動産会社に同時に依頼することはできません。この契約では、一つの不動産会社が専念的に販売活動を行うため、売却の進捗管理やマーケティングが一貫して行われるメリットがあります。

・専属専任媒介契約

一番厳格な契約形態で、特定の不動産会社に対して独占的に売却の仲介を依頼する契約です。他の不動産会社への依頼は一切認められません。自力で買主や借主を見つけたとしても、その取引は不動産会社を介したものとみなされ、仲介手数料が発生します。売主の自由度が制約される面もありますが、その分、売却が早く決まる可能性が高まるとも言えます。

4.売り出し価格を決める

売出し価格は「売主の希望価格」で、成約価格は「売買が成立したときの価格」です。売出し価格のまま売れるとは限りません。むしろ、中古物件の売買では値引き交渉されることが通常です。

相場と査定額を参考に、売り出し価格を決めていきましょう。値引きされることを想定して、価格設定を高めにする方もいらっしゃいますが、このような方法はあまりおすすめできません。

「この物件を買いたいけど、もう少し安くなりませんか」と購入希望者から価格交渉をされた時に値下げをして、結果的に売れるなら問題ないです。

しかし、実際には高い価格で売りに出したら購入希望者が現れないケースがほとんどで、そうなるとポータルサイトに載せてある売り出し価格を下げることになります。物件を閲覧している側から見ると、「売れ残り感」が出てマイナスイメージが強くなってしまいます。最初から相場に近い売り出し価格を設定しておきましょう。

5.売却活動スタート

いよいよ売却活動のスタートです。不動産会社が売却活動をする際、主に以下の方法で物件情報をPRします。

・不動産ポータルサイトへの掲載

主要な不動産情報サイトやポータルサイトに物件情報を掲載し、広く検索されやすくします。魅力的な写真や物件詳細などを掲載して、オンラインでの物件検索者にアピールします。

・物件チラシのポスティング

不動産会社が作成した物件チラシを地域のポスティングに活用し、興味を引くような情報をわかりやすく掲載します。

PR力がない不動産会社は、掲載する写真が下手だったり、物件のアピールポイントを魅力的に説明できなかったり、ポスティングの数も少ないことがあります。いくら物件が魅力的であっても、売却活動が適切でなければ買主は現れません。

特に一般媒介の場合は、「他社で成約するかもしれない」という不動産会社側の心理が働き、売却活動に熱が入りにくいことがあります。

6.内覧対応

中古物件の購入希望者の多くは、古くて生活感がある物件が欲しいわけではなく、「できるだけ新築に近いきれいな物件」が欲しいと考えています。ご自身がフリマアプリなどで商品を買う時の心理を思い出すと分かりやすいでしょう。

たとえ築年数が古くても、きれいに管理してある物件は好印象です。逆に言えば、築浅の物件であっても管理や清掃が行き届いていなければ、買い手はなかなかつきません。

特に注意したいのは、水回りです。できればプロに頼んでクリーニングしてもらいましょう。とにかく生活感をなくすことが重要です。掃除ももちろんですが、物が多いのもいけません。物が多い方は断捨離をするか、一時的にトランクルームに預けるのもおすすめです。

7.売買契約を結ぶ

買主との交渉がまとまったら売買契約を結びます。契約書の内容を確認し、不動産の基本情報や売買金額、引き渡し日、その他の条件に誤りがないかを確認しましょう。

また、買主から手付金をこの段階で受け取ります。手付金の金額は買主との協議に基づきますが、通常は売買価格の10％が相場です。残りの金額は引き渡しの際に受領します。

買主だけではなく、売主も支払う費用があります。代表的な費用は仲介手数料です。不動産会社に売却活動をしてもらい、成約となった場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限は、以下の表のとおりです。

不動産の売買取引では、200万円を超えることが多いかと思います。そのため、仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」となります。

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％を支払います。

8.引き渡し・決済

通常、売買契約から約2週間から2ヶ月後に、引渡しと決済が同日に執り行われます。場所は買主の住宅ローンが取り決められた金融機関で、平日の午前中に実施されることが一般的です。

引き渡しの際、具体的に渡すものは以下のとおりです。

・物件の鍵

・新築時の図面一式

・設備のパンフレットや説明書

・建築確認通知書

・マンションの場合は組合規約

独身で家を購入するメリットをみていきましょう。

1.老後も住居の心配をしなくて良い

独身者が家を購入する魅力の一つは、老後において住居の心配をしなくて良いという点です。老後は、定期的な収入が減少することが一般的です。しかし、住宅ローンさえ完済できればあとは毎年固定資産税を払えばよいだけです。自分の家を所有していれば、住居費の支出が相対的に安定しやすくなります。

2.自分の資産になる

 賃貸ではどれだけ家賃を支払っても物件は自分のものになりませんが、持ち家は資産として残ります。将来的には家を売却して現金化するか、そのまま家賃収入として利用することもできます。

3.賃貸よりも広い家に住める可能性がある

購入する際、家賃と比べてローンの月々の支払いの方が安くなることがあり、これにより賃貸よりも広い家に住める可能性があります。

独身向けの狭小住宅なら敷地面積が狭いので、税金負担が軽減できるのも魅力的です。

1.住宅ローンの種類

公的ローンと民間ローンの特徴は以下のとおりです。

・公的ローン

国や自治体などが提供する住宅ローンです。「財形住宅融資」「自治体融資」が該当します。

・民間ローン

民間の銀行や保険会社などが提供する住宅ローンです。都市銀行・地方銀行、信用金庫・農協など、各金融機関が提供しているローンの他、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携している「提携ローン」が該当します。

特徴は以下のようになります。公的ローンに分類される自治体融資については、自治体によって融資の条件が異なります。各自治体のホームページなどで確認ください。

2.フラット35は行政が運営するローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンで、公的ローンと民間ローンの中間的な存在です。

フラット35の特徴を挙げると、主に以下の4つが大きなポイントとなります。

1. 人に対する審査基準はゆるめだが、住宅に対する審査基準が厳しい
2. 金利は固定金利のみ
3. 団体信用生命保険への加入は任意
4. 保証料不要

次項で詳しく解説します。

この項目では、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

1.譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間によって異なる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却年によって税率が異なり、所有期間が5年以下か5年以上かによって短期と長期に区分されます。

短期の場合は最高で39.63％の所得税と9％の住民税がかかり、長期の場合は所得税率が最高20.315％、住民税率が5％となります。所有期間が10年以上の場合には、軽減税率の特例が適用されることもあります。

※2013年～2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます

たとえば、売却価格が3,000万円で取得費が2,400万円、さらに譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円となります。

所有期間に応じた所得税と住民税の計算式を以下に示します。

・所有期間5年以下の場合

400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）

・所有期間5年超の場合

400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）

・所有期間10年超の場合（軽減税率の特例を適用する場合）

400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）

2.譲渡所得税の計算式

譲渡所得は、売却価格そのものが利益になるわけではありません。不動産を購入した際の費用（取得費）と売却した際の費用（譲渡費用）を、売却金額から差し引いて、その差額が譲渡所得となります。

譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。

※減価償却の計算式

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

（経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します）

3.取得費と譲渡費

取得費と譲渡費は、以下のものが該当します。

・取得費（不動産を購入したときの費用）

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

参考：国税庁のホームページ「No.3252　取得費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

・譲渡費（売却したときの費用）

修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売却した代金の取立てのための費用などは譲渡費用に含まれません。

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)印紙税で売主が負担したもの

(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考：国税庁のホームページ「No.3255　譲渡費となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm