次に、選んではいけない不動産会社の特徴を説明します。

1.無免許業者または行政処分歴がある
不動産の仲介業務を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。

免許の有無は不動産会社が掲示しているか確認し、疑義があれば国土交通省のサイトなどで宅地建物取引業一覧を確認することができます。この一覧には、実績や行政処分の履歴が掲載されているため、心配な方は事前に確認することをおすすめします。

2.囲い込みをする会社
信頼できる不動産会社を選ぶ際に、その売却実績は重要なポイントとなります。

売却の得意分野はその会社によって異なります。タワーマンションに特化した成功例が豊富な会社もあれば、古い戸建てや大規模な土地、借地権に強い会社も存在します。
囲い込みとは、両手仲介を目指すために不動産会社が行う手法であり、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることを指します。

特に専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産会社は物件をレインズと呼ばれる物件情報システムに掲載する義務がありますが、囲い込みをする会社はこれを回避し、他社からの買主を排除するように情報を操作します。
違法行為ではありませんが、売主にとってデメリットが生じる可能性があるので警戒したいところです。囲い込みを確認するためには、物件がレインズに掲載されているかどうかを確認するか、他の不動産会社を通じて物件を紹介してもらうと分かります。

3.査定価格が相場よりも高い
もし相場から大きくかけ離れた高い査定価格を提示された場合は、なぜそのような価格になるのか理由を詳しく説明してもらいましょう。
説明が納得できるものであれば、信頼しても問題ありませんが、理由が不明瞭であれば、その不動産会社に売却を委託することはおすすめできません。

先に説明したとおり、売却を委託してもらうために相場からかけ離れた高額査定を提示する不動産会社も存在します。このような会社に騙されないためには、自分でも相場感を身につけておくことも大切です。

最後に、売却のチラシの注意点や見極め方を説明します。

1.相場よりも高い買取価格が書かれていないか
不動産売却チラシを手にする際、特に気をつけるべきポイントがあります。その中でも最も重要なのが、相場よりも高い買取価格の表示です。

一見魅力的な高額査定が提示されているかもしれませんが、冷静な判断が求められます。自社への売却を促すために、故意に相場よりも高い査定額を提示する不動産会社も存在します。

高額査定を信じるとどうなるのかはこちらの記事で解説しています。
不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？高額査定を鵜呑みにするとどうなる？
https://www.mitsuba-h.com/kougakusatei/

2.誇大広告がないか
不動産売却チラシには、注目を引くために時折過剰な表現が見受けられます。

先に挙げた例ですが、「この物件を買いたい人がいます！」「〇〇万円で買いたい方がいます！」「他社よりも高く査定（売却）します！」という謳い文句はあまり信用しない方がよいでしょう。口コミや実績などを確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

3.会社の情報が記載されているか
見逃してはいけないのがチラシに会社の情報が十分に記載されているかどうかです。
会社の名称、所在地、電話番号、ウェブサイトなど、不動産会社の基本情報が明示されているか確認しましょう。これらのポイントを確認することで、自身のニーズに合った不動産会社を選びやすくなります。不動産売却において信頼性とスムーズなコミュニケーションは不可欠ですので、チラシから十分な情報を引き出しましょう。

前項で解説した査定を出すときの基準を使えば金額は統一できそうなのに、なぜ不動産会社によって査定額がバラバラなのか、不思議ですよね。
それは、最初にお伝えしたとおり、不動産会社ごとに独自の基準で査定額を出すからなのです。


独自の基準とは具体的にいうと、「査定方法」と「不動産会社の都合」です。


１.査定方法（参考にする取引事例）が違う
不動産会社は一般的に、公益財団法人である不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を参考に査定を行います。
不動産会社によって独自のマニュアルを使うこともありますが、ほとんどはこの価格査定マニュアルに準拠しています。しかし、同じマニュアルを使っていても、不動産会社ごとに査定額が異なることがほとんど。その理由は、査定方法（参考にする取引事例）が違うからです。

不動産の取引事例は数多く存在し、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そのため、同じ査定方法を使っていても、不動産会社によって参考にする事例が異なると査定価格も異なってしまうことがあります。


たとえば、安い価格で取引された物件を参考にして査定された場合、低い査定金額が算出されることがあります。一方で、高い取引価格で取引された物件を参考にすると、高い査定金額が算出されることもあります。


 

２.不動産会社の都合によって高額査定を出すことがある
不動産会社の都合や戦略によっても査定価格に差が生じることがあります。
たとえば、インターネットの一括査定などで複数の会社に査定を依頼する場合、自社に売却を任せてもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。

また、最初に高めの売却価格を設定し、反響に応じて価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指すという方法を取る会社もありますし、短期間で確実に売れそうな価格に設定する会社もあります。


つまり、査定価格は単純に市場相場や物件の特徴に基づいているわけではなく、不動産会社の戦略や利害関係、売却価格を設定する方法が異なるのです。

どんなことにもデメリットはあります。メリットに続いて、通勤時間１時間以上の家を買うデメリットを解説します。

1.　睡眠時間や家族との時間が減る

通勤にかかる時間が増えることで、睡眠時間が減少する可能性があります。朝早く出勤する必要がある場合や、夜遅くまで働くことがある場合、十分な休息が難しくなります。また、通勤時間が長いと家族との時間が減少することも懸念されます。家に帰った時には既に家族が寝ていたり、十分なコミュニケーションが取れなかったりすると、ストレスや不満を生むことになるかもしれません。

2. 通勤手当の上限次第では交通費がかかる

通勤手当は通勤にかかる交通費を補助する制度であり、通勤距離や時間が増加すればそれに比例して交通費も増えることがあります。

しかし、通勤手当には上限が設けられている場合があり、通勤時間が長いほどその上限に達しやすくなります。また、通勤手段によっては定期券や交通カードの購入が必要な場合があり、これも通勤費用を増やす一因となります。

3. 災害時、帰宅難民になる可能性がある

通勤時間が1時間以上かかる場合、災害が発生した際に迅速な帰宅が難しくなり、安否確認や家族との連絡が滞ることが懸念されます。

特に交通機関がストップするなどの制約が生じた場合、帰宅難民になる可能性があります。徒歩で帰宅できればよいですが、道路状況が安全とは限りません。このデメリットを踏まえて、住まいを選ぶ際には災害時のアクセスや避難のしやすさも考慮することが重要です。

4. 利便性の悪さから車が必要になる

郊外では駅や交通機関が遠く、徒歩でのアクセスが難しいことがあります。このため、車が必要となる可能性があります。車通勤に切り替える方もいらっしゃるかもしれません。車が必要となると、駐車場の確保や燃料費、車の維持費用がかかります。これらのコストや手続きの手間を考慮する必要があります。また、車の運転には時間や体力がかかり、通勤時間に余裕がなくなることも懸念されます。