仲介と買取の違い - メリットデメリットや向いている人は？
１.仲介と買取の違い
不動産会社は売主の代理として販売活動を展開します。たとえば、物件のポスティングや不動産ポータルサイトへの掲載を行い、物件の魅力を最大限にアピールします。そして、物件が無事に売れた際には、成功報酬として売主と買主、またはどちらか片方から仲介手数料を受け取ることで収益を得ます。
2. 買取とは
買取は、不動産会社が直接物件を買い取ることを指します。買取での売却では、買主は個人のお客様ではなく不動産会社となります。
仲介で必要な販売活動は一切行わず、不動産会社が提示した査定額に売主が納得すれば、すぐに売却が完了します。シンプルかつ迅速な取引が特徴の買取は、即現金化を希望する売主にとって理想的な方法と言えるでしょう。
２.仲介の種類
不動産の売却における仲介には、以下の3つの種類があります。それぞれに特徴があり、売主のニーズや状況に応じて選ぶことが重要です。
３.仲介のメリット
2. 手間が省ける
買取よりも高い売却価格が期待できるだけでなく、売主の手間を大幅に省くこともできます。売却に関わる売却活動のすべてを不動産会社が代行してくれるため、売主自身が多くの手間をかける必要がありません。物件の宣伝、内見の調整、契約書の作成、交渉など、面倒な手続きを不動産会社が一手に引き受けてくれます。
3. 契約の安全性を担保できる
不動産の売買契約書と重要事項説明書には、不動産会社が仲介業者として記名押印を行います。これにより、不動産会社が書面を作成し、その内容を調査したことが証明されます。そのため、書面上の不備や告知義務の漏れがあった場合でも、不動産仲介業者が責任を負うことになり、売主だけに責任が集中することなく、契約の安全性を担保できます。
４.仲介のデメリット
1. 仲介手数料がかかる
無事売却となった際、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。不動産の売買仲介では通常、物件価格の3％＋6万円が仲介手数料の上限として定められています。そのため、売却価格が高いほど手数料も高額になります。これが一番のデメリットと言えるでしょう。
2. 複数の会社に依頼できない場合がある仲介手数料がかかる
先に述べたとおり、仲介には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類があります。専属専任媒介契約を選択した場合、1社にしか仲介を依頼できません。選択した契約形態によってはデメリットになる可能性がありますので注意が必要です。
5.買取のメリット
1. 仲介手数料がかからない
買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、仲介手数料が発生しません。売主の負担が軽減されます。ただし、仲介手数料がかからないから得というわけでもなく、結果的に仲介で売却した方が利益がよかったケースもあります。
2. 短期間で売却（現金化）できる
買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、売却のスピードが非常に速いです。市場に出して買主を探す必要がなく、不動産会社の提示する査定額に納得すれば、即座に売却手続きが進められます。そのため、数日から数週間で現金化が可能となります。
3. 契約不適合責任が免除される
不動産の売買契約において、通常は契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）というものがあります。しかし、買取では不動産会社が直接物件を買い取るため、売主は契約不適合責任を免除されることが一般的です。物件の隅々まで調査し、リスクを理解した上で買取価格を設定するため、売却後に不具合が見つかったとしても、それは不動産会社の責任となります。
4. 近所に売却することがバレない
仲介による売却では、物件の情報を広く知らせるために、物件を広く告知するためにポスティングやチラシチラシ配布などの活動が行われることがあります。しかし、買取ではこうした掲載は一切行われません。不動産会社が直接買い取るため、物件の情報が広く公開されることがないのです。購入希望者の内覧対応も不要で、査定も一回で済むため、近所に知られたくないという方にとって、買取は非常に適した方法と言えます。
6.買取のデメリット
1. 仲介よりも売却価格が安くなりやすい
不動産会社が物件を買い取る際、物件はそのまま再販されるわけではありません。通常、リフォームやメンテナンスが施され、市場に再び出されます。これには多くの手間と費用がかかります。リフォーム費用、広告宣伝費、販売活動費用などが含まれます。これらの費用を差し引いた上で、さらに利益を確保する必要があるため、買取価格は市場価格よりも低く設定されます。
買取価格は、一般的に仲介での売却価格の60％～80％になることが多いです。たとえば、3,000万円の物件なら1,800万円～2,400万円で買い取られることが一般的です。これは、相場の7～8割程度に相当します。
2. 物件によっては買取できないことがある
リフォームしても再生が難しいほど老朽化している物件は、不動産会社に買取を断られることがあります。
不動産会社の判断基準はそれぞれ異なるため、物件が買取可能かどうかは、実際に査定をしてみないことにはわかりません。老朽化が進んでいる物件であっても、不動産会社によっては買取を前向きに検討してくれる場合があります。そのため、まずは信頼できる不動産会社に査定依頼をしてみることが重要です。査定の結果次第で、買取可能かどうか、または他の売却方法を検討するかを判断することができます。
7.「仲介」と「買取」それぞれに向いている人
【仲介に向いている人】
・メリットを重視する人
物件の売却価格を最大限に引き上げたい人には、仲介が向いています。仲介では、複数の買い手候補と交渉し、競争原理を活かして最適な価格で物件を売却できる可能性があります。
・時間に余裕のある人
物件の売却に時間がかかっても構わない人には、仲介が向いています。仲介では、物件の買い手を見つけるまでに時間がかかる場合がありますが、その分より高い価格での売却が期待できます。
・柔軟性を求める人
売却条件や価格交渉などに柔軟に対応したい人には、仲介が向いています。買い手と直接交渉することで、細かな条件の調整や価格交渉が可能です。
【買取に向いている人】
・すぐに現金化したい人
すぐに現金化したい人には、買取が向いています。買取では、物件を迅速に売却し、即金化することができます。
・手間をかけたくない人
物件の内覧対応や買い手との交渉など、手間をかけたくない人には、買取が向いています。買取では、不動産会社が直接買い取るため、売主の手間が軽減されます。
・売却価格よりも安定性を求める人
売却価格よりも、確実性や安定性を重視する人には、買取が向いています。買取では、仲介よりも売却価格は低くなりがちですが、迅速かつスムーズに売却することができます。
8.まとめ
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