2024-06-21

■住活コラム

離婚で家を売却するメリットやタイミング、売却する時の手順について

【目次】

１.離婚で家を売却するメリット

3. 売却で得たお金を住宅ローンの返済に充てられる

アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。離婚前に自宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済すれば、ローンの名義や連帯保証契約について悩む必要もありません。そのため、売却益を夫婦双方で分け合うだけで財産分与が行え、手続きもスムーズに進むでしょう。

２.家を売却するタイミングは離婚前？離婚後？

家を売却するタイミングは離婚後が望ましいです。離婚前に不動産を売却し、その売却益を分け合う場合、贈与と見なされ、財産を受け取る側に贈与税がかかるリスクがあるからです。片方の名義のみで家を売却し、売却益を分配する際、贈与を受けたと解釈される可能性もあります。

離婚後に家を売却するメリットとして、売却活動に専念できるという点も挙げられます。すべての離婚手続きが終了し、新しい生活に向けての準備が整った状態で、売却活動に取り組めます。

一方で、売却が複数年にわたる場合、固定資産税の支払い義務が元所有者に発生するデメリットもあります。また、売却活動中は相手との連絡が必要となり、ストレスを感じることもあるでしょう。

一般的には、離婚後に不動産を売却することが多くのメリットをもたらすとされていますが、個々の状況や優先事項によって異なるため、慎重な検討と計画が必要です。

３.離婚で家を売却する時の手順

1. 住宅ローンの残債、名義人、連帯保証人を確認する

離婚で家を売却する際の手順として、最初に行うべきことは、住宅ローンの残債、名義人、連帯保証人の確認です。

・住宅ローンの残債を確認する

まず、住宅ローンの残債を確認します。ローンの残り金額が家の現在の市場価格とどの程度一致しているかを把握することが重要です。住宅ローンの残債によっては、不動産を売却できない可能性もあります。金融機関に頼めば、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれますので、必ず調べておきましょう。

・名義人の確認をする

次に、家の名義人が誰であるかを確認します。夫婦のどちらか一方、または両方が名義人であるかに応じて、売却手続きの進め方が異なる場合があります。名義人の確認には以下の書類を使用します。

登記簿謄本…郵便やオンライン申請、窓口を通して誰でも法務局から取得できます。手数料は、郵便や窓口での取得時に600円、オンライン申請して窓口で受け取る場合は480円、郵送で受け取る場合は500円かかります。

不動産売買契約書…売買契約を結ぶ際に名義人が記名・押印した書類。通常、契約書は2通用意され、そのうちの1通は名義人が保管しています。

・連帯保証人の確認をする

住宅ローンに連帯保証人がいる場合、その保証人も関与しているため、売却に際して連帯保証人の同意や関与が必要になることがあります。

2. 家の価値を調べる

家がいくらで売れるのか調べます。家の価値を調べる方法はいくつかありますが、一番おすすめなのは、不動産会社に価値査定書の作成を依頼することです。この「無料査定」とも呼ばれる方法は、宅地建物取引業法に基づいて不動産の価値が算出されます。

鑑定会社に依頼すると数十万円の費用がかかりますが、不動産会社に依頼する場合、査定は無料です。その上、売却の仲介もそのまま依頼できるため、効率的に手続きが進められます。

3. アンダーローンかオーバーローンかを調べる

アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債を上回る状態）であれば、売却収益でローンを一括返済できるため、不動産の売却がスムーズに進みます。

一方、オーバーローン（売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態）の場合、不動産を売却してもローンの残額が残ってしまいます。そのため、不足分のお金を自己資金で補わなければなりません。

住宅ローンの残債を一括返済できない場合、金融機関は抵当権を解除しません。抵当権が設定されたままの不動産を売買することは法律違反ではありませんが、抵当権付きの物件を買いたい人はほとんどいないでしょう。

したがって、住宅ローンの残債がある場合は、「アンダーローンである」または「完済するための自己資金がある」以外は、不動産の売却が難しいと言えます。

4. 財産分与の方法を決定し、公正証書を作成する

住宅ローンや名義の確認、家の価値を把握したら、不動産の分与方法を夫婦間で話し合います。

家を財産分与する方法は、以下の2つです。

1.売却して現金化し、分け合う

2.夫婦どちらかが家に住み続け、他方はその価値の半分を現金で受け取る

最終的には、夫婦間で合意した分与方法を公正証書として作成します。合意した分与方法は、公正証書としてまとめると安心です。公正証書とは、公証人が公的な権限で作成する公文書のこと。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。

ただし、公正証書の作成には財産分与の金額に応じた手数料がかかります。日本公証人連合会が公表している費用は以下のとおりです。

財産分与の金額	公正証書の作成手数料
100万円以下	5,000円
100万円～200万円	7,000円
200～500万円	11,000円
500～1,000万円	17,000円
1,000万～3,000万円	23,000円

出典：日本公証人連合会（12　手数料）

https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow12

コストはかかりますが、公正証書を作成することで、後からの問題を未然に防ぐことができます。

４.離婚で家を売る方法

1.仲介

不動産会社が仲介に入って、家を売却します。

・仲介のメリット

市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。より多くの買い手にアプローチでき、競争が生まれるため、高値で売却できるかもしれません。

・仲介のデメリット

売却までの時間がかかる場合があります。価格交渉や購入希望者とのやり取りも必要です。また、不動産会社への仲介手数料がかかることも考慮しなければなりません。

仲介を選択する場合、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類についても知っておく必要があります。媒介契約には「専任媒介」「一般媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、それぞれに特徴があります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる社数	複数可	1社のみ	1社のみ
自分で買主を見つける	〇	〇	×
契約期間	自由	3ヶ月	3ヶ月
業務報告	売主から求められたら報告	2週間に1回以上	1週間に1回以上

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約できるため、営業活動の範囲を広げることができるというメリットがあります。間口を広げればそれだけ売却のチャンスが巡ってきそうですが、現実的には2、3社と契約するのが限度でしょう。

不動産会社が売主に対して行う業務報告も「2週間に1回以上」といった明確なルールはなく、売主から求められない限りは報告をする義務はありません。3つの媒介契約の中では一番縛りが弱めですね。

次に縛りが強いのは専任媒介契約と専属専任媒介です。1社としか媒介契約を結べないため、物件の囲い込み（他社に物件を紹介しないこと）が起こりやすい点や、販売戦略がない会社にあたってしまうと物件が売れにくいというリスクがあります。

しかし、専任媒介契約と一般媒介契約では、営業マンのモチベーションが異なるというのが実際のところです。一般媒介は、『営業活動を頑張っても他社で契約してしまうかも（つまり仲介手数料がもらえない）⇒積極的な営業活動を行わない』という不動産屋も少なくありません。

どの媒介契約がベストなのかは一概には言えませんが、それぞれの特徴をしっかりと理解して検討することをおすすめします。

５.まとめ

離婚に伴う財産分与の中でも、高額な不動産は特に慎重に扱わなければなりません。売却して現金化しない限り、不動産を「半分に分け合う」という方法は取れません。そのため、売却するか、どちらかが住み続けるか、名義をどうするかなど、お互いが納得できる形でしっかりと話し合いを進めましょう。

ミツバハウジングでは、離婚による売却や住み替えのご相談を随時承っております。住宅ローンの残債があって売却できるか不安という方もぜひ一度ご相談ください。

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■さいたま蕨支店について

さいたま蕨支店は2022年にオープンしました！アクセスはJＲ京浜東北線「蕨駅」から徒歩８分、塚越大通りという道路沿いに面しており、駅から平坦な道のりとなっております。店内は東戸塚本店と同様に接客スペース、キッズスペース、契約室を設けており、従業員は現在社員２名、パート１名の計３名で営業しております！

さいたま蕨支店は2022年にオープンしました！

アクセスはJＲ京浜東北線「蕨駅」から徒歩８分、塚越大通りという道路沿いに面しており、駅から平坦な道のりとなっております。

店内は東戸塚本店と同様に接客スペース、キッズスペース、契約室を設けており、従業員は現在社員２名、パート１名の計３名で営業しております！

■さいたま蕨支店求人募集中

現在さいたま蕨支店では仲介営業部の方を1名募集しております！　

今回は中途の方を対象した募集になりますが、不動業界未経験の方や第二新卒の方の応募も歓迎しております！接客業や営業経験のある方、不動産業界に興味がございましたらぜひご検討下さい。

詳しい募集要項に関しては弊社HP内採用情報をご覧ください。ご応募お待ちしております！

現在さいたま蕨支店では仲介営業部の方を1名募集しております！　

詳しい募集要項に関しては弊社HP内採用情報をご覧ください。ご応募お待ちしております！

2024-06-10

■住活コラム

買取再販住宅と中古住宅の違いやメリットデメリット

【目次】

住宅メーカーや不動産会社などの事業者が住宅を買い取った後にリフォームまたはリノベーションを行い、中古物件として販売する住宅のことを「買取再販住宅」といいます。中古住宅と買取再販住宅、どちらがよいのか迷われている方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回の記事では、買取再販住宅と中古住宅の違いや買取再販住宅のメリットデメリットについて詳しく解説します。

１.買取再販住宅と中古住宅の違い

	買取再販住宅	中古住宅
販売主体	住宅メーカーや不動産会社などの事業者が、住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを行い、中古物件として販売します。	一般の個人が所有していた住宅であり、再販のために売り出されます。
改修やリノベーション	買い取った後にリフォームやリノベーションが行われ、その費用は物件価格に含まれています。	改修やリノベーションの有無は、売主や物件によって異なります。必要な場合は購入者が負担することになります。
物件価格	フォームやリノベーション費用を考慮しても、比較的安価に提供される傾向があります。	買取再販住宅よりも価格が幅広く、物件の状態やエリアによって大きく異なります。
仲介手数料	販売主体は不動産会社が直接売主となるため、仲介手数料は発生しません。	仲介業者が売買契約の仲介を行うため、仲介手数料が発生します。
保証	買取後の改修やリノベーションに関する一定期間の保証が提供されることがあります。	個人間の売買のため、保証が提供されることは一般的ではありません。

２.買取再販市場は2030年に22％まで増加する見通し

大手企業も買取再販市場に参入する中、株式会社矢野経済研究所によると、今後も市場は拡大基調で推移し、2030年には2022年比で22.0％増の5万戸になると予測されています。

“不動産会社等が一旦購入し、リフォーム・リノベーションした後に販売する中古住宅買取再販は年々拡大しており、2022年の中古住宅買取再販市場規模（中古戸建及び中古マンションの買取再販戸数の合計）は成約戸数ベースで前年比5.1％増の41,000戸と推計した。市場拡大の主な要因は、中古住宅の需要増である。特に、新築分譲マンションの価格は高騰・高止まりしており、新築と比較して相対的に割安な中古住宅の需要が増えている。なかでも、買取再販物件は、リフォーム・リノベーションが施され、新築同様に入居できるため、人気を博している。”

引用元：株式会社矢野経済研究所

https://www.yano.co.jp/press-release/show/press_id/3360

３.買取再販住宅の需要が高まる理由

古い住宅は時間とともに性能が低下し、老朽化が進む傾向にあります。そのため価格は比較的低めに抑えられますが、個人が購入する際にはリノベーションに関する判断や費用の見積もりが難しいという問題があります。

その問題をクリアしているのが買取再販住宅です。不動産会社などの事業者が提供する買取再販住宅は、豊富な経験に基づき、迅速かつ的確な判断が可能です。また、リノベーションに際しては市場の需要に合わせた間取りや設備仕様を取り入れることが一般的です。

一部の買取再販住宅は有名ブランドとのコラボレーションやデザイン性の高いリノベーションが施されています。ブランドのイメージや価値を反映したデザインや機能性が高く評価され、購入者の興味を引きつけます。このようなプロダクトに対するブランドの信頼や期待感が、需要の増加に寄与しているのでしょう。

また、仲介手数料が発生しない点や即入居可能な点も、買取再販住宅の魅力です。購入者にとっては手軽で明確な費用で新築並みのリノベーションが施された住宅が手に入るので需要が高まるのも納得ですね。

４.買取再販住宅のメリットデメリット

買取再販住宅のメリットは多岐にわたりますが、以下に挙げることができます。

・新築並みのリノベーション済住宅に住める

買取再販住宅は、不動産会社や住宅メーカーなどの事業者が所有し、リフォームやリノベーションを施した物件が多いため、新築に近い状態で購入できます。

・即入居可能

リノベーションが完了した買取再販住宅は、すぐに入居することができます。新築や中古住宅の場合と比較して、引っ越しの手続きや待ち時間が短縮されます。

・価格が安い

通常、買取再販住宅の価格はリノベーションやリフォームを含めた総額で提示されます。そのため、購入者は費用の見積もりや追加費用の心配をする必要がありません。価格の透明性が高く、価格も比較的安く提供されているため、購入時の負担が軽減されます。

・仲介手数料がかからない

買取再販住宅の場合、売主が不動産会社や住宅メーカーであるため、仲介手数料が発生しません。

・選択肢が豊富

買取再販住宅にはさまざまなタイプやデザインの物件があります。また、有名ブランドとのコラボレーションやデザイン性の高いリノベーションが施された物件も存在します。自分の好みやニーズに合った物件を選ぶことができます。

・アフターサービスの利用がスムーズ

通常の中古住宅の売買では、契約不適合責任があるものの、それ以上のアフターサービスや保証がないことが一般的です。また、前の所有者にアフターサービスを求めることは難しいこともあります。一方、不動産会社が売主となる買取再販住宅では、買主は相談しやすい状況にあり、アフターサービスや保証を提供しているケースも多く見られます。（ただし、不動産会社ごとにアフターサービスや保証内容が異なるため、取引を検討している会社が提供するサービスを確認することが重要です）

・住宅ローン控除の適用期間が長い

詳しくは後述しますが、買取再販住宅は一般の中古住宅よりも住宅ローン控除の適用期間が長いというメリットもあります。買取再販物件は新築住宅と同様に住宅ローン控除の適用期間が13年となり、一般の中古住宅（適用期間10年）よりも適用期間が長めです。

買取再販住宅にはいくつかのデメリットや注意点があります。

・リノベーションの質にばらつきがある

買取再販住宅のリノベーションの質にはばらつきがあります。一部の物件では、安易なリノベーションや品質の低い材料が使用されている場合があるので注意しましょう。

・訳あり物件の可能性がある

過去に事件や事故が発生した経緯のある事故物件は、買い手がつきにくく価格が下がる傾向があります。不動産会社が事故物件を安価に仕入れ、リノベーションを施した後に買取再販住宅として販売するケースもあります。相場よりも過度に安い価格には注意が必要です。

・物件の不具合を見極めることが難しい

不動産会社によっては設計のプランニングは自社で行っても、施工は別業者に委託することもあります。その場合、最終的な仕上がりについて確認が不十分なことがあります。不安な場合は、ホームインスペクション（住宅診断）を利用するか、アフターサービスの保証を提供している業者を選ぶことが良いでしょう。

これらのデメリットや注意点を考慮しながら、買取再販住宅を検討することが賢明です。

５. 買取再販住宅を購入した場合の住宅ローン控除について

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して特定の住宅を購入、またはリフォームを行った場合に享受できる税制上の優遇制度です。年末時点での住宅ローン残高の0.7%に相当する額が一定期間内に所得税から控除されます。この控除が所得税で賄いきれない場合は、一部が住民税から控除されます。

	住宅の種類	2023年入居	2024年入居	2025年入居
新築住宅・買取再販	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円 (子育て世帯・若者夫婦世帯向け5,000万円)	2024年と同じ内容で検討中
	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円 (子育て世帯・若者夫婦世帯向け4,500万円)	2024年と同じ内容で検討中
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円 (子育て世帯・若者夫婦世帯向け4,000万円)	2024年と同じ内容で検討中
	その他の住宅（既存住宅「その他の住宅」の場合）	3,000万円	0円 (2023年迄に新築の建築確認は2000万円)	2024年と同じ内容で検討中
既存住宅	長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅	3,000万	3,000万	3,000万
既存住宅	その他の住宅	2,000万	2,000万	2,000万
控除期間	新築住宅・買取再販	13年 (「その他の住宅」は、2024年以降の入居の場合10年)	13年 (「その他の住宅」は、2024年以降の入居の場合10年)	13年 (「その他の住宅」は、2024年以降の入居の場合10年)
控除期間	既存住宅	10年	10年	10年

※2024年3月現在の法令に基づいて作成

買取再販住宅と通常の中古住宅では、住宅ローン控除の条件に違いがあります。たとえば、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）省エネ住宅を購入し、令和4年から居住を始めた場合、買取再販住宅では借入限度額が4,500万円（子育て世帯や若者夫婦世帯の場合は5,000万円）となりますが、一般の中古住宅では3,000万円となります。また、控除期間にも3年の差があります。

これらの条件の違いから、買取再販住宅と通常の中古住宅での住宅ローン控除の適用が異なることがわかります。