不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？高額査定を鵜呑みにするとどうなる？

【目次】

不動産査定を依頼したとき、会社によって査定額が異なることがありますが、なぜそうなるのでしょうか。
結論から申し上げますと、不動産査定には不動産会社ごとに独自の基準や査定方法があり、営業スタイルも異なるためです。
本記事では、不動産会社による査定額の差が生じる理由や不動産の査定額を決める要素、高額査定を鵜呑みにするとどうなるのかについて解説します。

１.「査定額」の買取と仲介の違い

不動産の査定額を考える際には、買取と仲介という異なるアプローチがあることを認識しておく必要があります。

不動産の買取査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と提示してくれる価格です。査定額がそのまま売却価格になると考えて問題ありません。

一方、仲介の査定は、「この金額で売り出せば買い手が見つかる」という見積もり金額が提示されます。あくまでも見積もりになるので、実際に査定額で売却できるかは分かりません。

さらに、査定額は不動産会社ごとに独自の基準で算出されます。法的には、不動産会社は査定の根拠を利用者に明示する必要がありますが、具体的な基準については各社の裁量に委ねられています。

２.不動産の査定額を決める5つの要素

不動産の査定額は、不動産会社ごとに独自の基準で算出されますが、多様な要素に基づいて決定されます。

不動産査定では、主に以下の５つのポイントで決まります。

1.立地条件
不動産の査定では、立地条件も重要な要素となります。たとえば、人気のある地域や交通の便が良い場所、近隣施設の充実している地域などは、査定額が高くなる可能性があります。

2.物件の状態
不動産の査定では、物件自体の状態や条件も重視されます。建物の広さや間取り、設備の充実度、リフォームや改装の有無などが査定額に影響を与えます。

3.近隣の物件取引事例
同じ地域や近隣で行われた物件の取引事例を参考にします。同じエリアでの類似物件の価格や取引条件を分析し、査定額を判断する重要な要素です。

4.公示価格・路線価
公示価格や路線価は、土地や建物の評価に影響を与える指標です。公示価格は不動産の取引価格を公表するものであり、路線価は土地の地価を示します。これらの情報は査定の際に参考にされることがあります。

5.市場の需要と供給
不動産市場の需要と供給のバランスも査定額に影響を与えます。需要が高く供給が少ない場合は、査定額が上昇する可能性があります。

３. 不動産会社によって査定額に差があるのはなぜ？

前項で解説した査定を出すときの基準を使えば金額は統一できそうなのに、なぜ不動産会社によって査定額がバラバラなのか、不思議ですよね。
それは、最初にお伝えしたとおり、不動産会社ごとに独自の基準で査定額を出すからなのです。

独自の基準とは具体的にいうと、「査定方法」と「不動産会社の都合」です。

１.査定方法（参考にする取引事例）が違う
不動産会社は一般的に、公益財団法人である不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を参考に査定を行います。
不動産会社によって独自のマニュアルを使うこともありますが、ほとんどはこの価格査定マニュアルに準拠しています。しかし、同じマニュアルを使っていても、不動産会社ごとに査定額が異なることがほとんど。その理由は、査定方法（参考にする取引事例）が違うからです。

不動産の取引事例は数多く存在し、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そのため、同じ査定方法を使っていても、不動産会社によって参考にする事例が異なると査定価格も異なってしまうことがあります。

たとえば、安い価格で取引された物件を参考にして査定された場合、低い査定金額が算出されることがあります。一方で、高い取引価格で取引された物件を参考にすると、高い査定金額が算出されることもあります。

２.不動産会社の都合によって高額査定を出すことがある
不動産会社の都合や戦略によっても査定価格に差が生じることがあります。
たとえば、インターネットの一括査定などで複数の会社に査定を依頼する場合、自社に売却を任せてもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。

また、最初に高めの売却価格を設定し、反響に応じて価格調整を行いながら、できるだけ高い売却価格で成約を目指すという方法を取る会社もありますし、短期間で確実に売れそうな価格に設定する会社もあります。

つまり、査定価格は単純に市場相場や物件の特徴に基づいているわけではなく、不動産会社の戦略や利害関係、売却価格を設定する方法が異なるのです。

４. 高額査定を鵜呑みにするとどうなるのか

一見すると、高額な査定は魅力的に思えますが、実際に売却する際には注意が必要です。なぜなら、高額な査定額は、不動産会社が売却を引き受けるために意図的に提示した場合や、相場よりも極端に高い見積もりを行っている可能性があるからです。

高額な査定額を受けた場合、以下のような影響が考えられます。

1.買い手が見つかりにくくなる
市場の実際の相場よりも高い査定額を提示された場合、買い手が見つかりにくくなる可能性が高いです。買い手は類似物件と比較し、妥当な価格を求める傾向があるからです。

2.売却までに時間がかかる
高額な査定価格に基づいて売却を開始してしまうと、売却までに時間がかかる傾向にあります。買い手を見つけるまでに、長期間の交渉が必要となることもあります。

3.値下げ交渉の発生
買い手が相場価との差を指摘し、値下げ交渉を求める場合があります。このような交渉が発生すると、本来なら相場に近い価格で売却できたものを、売れ残りとして認識され、売却価格を下げざるを得なくなることがあります。

以上のことから、高額な査定を鵜呑みにして売却価格を設定するのは有利とは言えません。売却を円滑に進めるためには、相場に即した適切な査定価格を把握し、買い手が興味を持ちやすい価格帯での売却を目指すことが重要です。

５.高額な査定額や大手の会社だからといって高く売れるとは限らない

一般的に、大手不動産会社はブランド力や広告宣伝力を持っており、売却をスムーズに進めることが期待されます。しかし、高額な査定額や大手であるからといって、必ずしも早く高額で売却できるわけではありません。

不動産を売却する際には、大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較することが重要です。

売却の面では、大手不動産会社は国内外での広告や販売網を活用し、広範な範囲に情報を発信することが可能です。

それに対して、地元密着型の不動産会社は地域のニーズに特化し、地元の買い手とのつながりや地域特有のマーケティング手法を駆使します。一見、駅から遠かったり、築年数が古かったりする条件の物件でも、人気の学区や子育てに適したエリアであれば、素早く売れることが多いのです。地元密着型の不動産会社は、そのような情報に詳しく、相場感も持っています。

売却を考える際には、物件の特性に合わせて大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を比較しましょう。どちらが最適かは物件の条件や地域の需要によって異なるため、査定結果や提案内容を比較して信頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

６. まとめ

高額査定を提示されたとしても、大手不動産会社であっても、必ずしも早く高額で売却できるとは限りません。売却を検討する際には、複数の不動産会社に査定依頼をして、査定結果や提案内容を比較検討することが重要です。

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